Обмен жилыми помещениями: договор, право на обмен

Улучшение условий жилища по договору социального найма

Лицо, имеющее жилье, которое ему могут предоставлять договора социального найма, может улучшать условия жизни одним из двух способов:

• видоизменение жилья посредством ремонта ил переустройства (перепланировка);
• замена несколькими способами:
  • требование от органа местного самоуправления предоставления другого помещения для жизни, если то, которое имеется у него, не отвечает требуемым нормам;
  • замена имеющегося жилья самостоятельно посредством договора об обмене жильем, которое может быть предоставлено по договору социального найма.

Разница между договором обмена и мены

Можно выделить 2 вида договора в области замены жилья: договор об обмене и договор мены. Они используются с одинаковой целью, но обладают отличиями в сфере правомочий сторон в отношении жилища. По этой причине их регулирование осуществляется разными нормами законодательства.

В качестве сторон договора об обмене помещениями для жилья в социальном найме, могут выступать наниматели чужих помещений. Рассматривая договор мены, отметим, что здесь сторонами выступают собственники помещения.

В соответствии с договором об обмене жилыми помещениями осуществляется переход прав и обязанностей нанимателей помещений по договору социального найма. По договорам мены право происходит переход прав собственности на обмениваемые помещения, включая сопутствующие им обязанности.

Все положения, которые содержит ЖК РФ по поводу обмена жилыми помещениями, главным образом основаны на соответствующих положениях ЖК РСФСР. Он был принят в 1983 году и регулировал обмен жилыми помещениями, которые лица получали по договору социального найма. Жилищный кодекс РФ не предусмотрел обмен квартиры, которая была предоставлена по договору социального найма, на приватизированное или кооперативное жилье.

Обмен жилыми помещениями по договору социального найма

Статья 72 рассматривает особенности обмена жилыми помещениями:

• возникновение права нанимателя на обмен жилого помещения только после того, как получено письменное согласие на обмен. Согласие дает:
  • наймодатель;
  • члены семьи, живущие вместе с ним или временно отсутствуют;
  • орган попечительства (опеки) в случае, когда в обмениваемом помещении живет член семьи нанимателя, являющийся недееспособным (ограниченно дееспособным), несовершеннолетним;
• право членов семьи нанимателя, живущих вместе с ним, осуществлять требование обмена на жилье, которое расположено в разных квартирах или домах;
• если не удалось достичь соглашения между членами семьи и нанимателем, то любой из них может потребовать принудительно произвести обмен жилья в суде. Здесь важно учесть законные интересы проживающих лиц и договора, которые заслуживают внимания;
• органы опеки и попечительства наделены правом отказа согласиться на обмен жилыми помещениями. Это происходит, когда обмен способен привести к нарушению прав и законных интересов несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных членов семьи;
• принятие решения органа опеки и попечительства о согласии на обмен жилыми помещениями (отказе в согласии) происходит в письменной форме. Его предоставляют заявителю в течение 2 недель с того момента, когда было подано заявление;
• обменять жилье в найме может человек, проживающий в жилом помещении, расположенном в одном или в разных населенных пунктах. Они должны располагаться на территории России;

обменять жилье могут без ограничения количества переселяющиеся лица. Для этого важно соблюдать требование о том, что после их вселения общая площадь жилья, предусмотренная для каждого члена семьи, должна соответствовать учетной норме.